Cos’è una planimetria
Quando si parla di planimetria, si fa riferimento ad una mappa-disegno, che riproduce la suddivisione interna degli spazi che compongono una casa e le eventuali pertinenze ad essa appartenenti.
In genere, tale disegno, viene riportato in scala 1:200 all’interno di un foglio in formato A4.
E’ dunque in sostanza una rappresentazione grafica dell’immobile, che può essere definita in vario modo come ad esempio piantina catastale o planimetria della casa o anche piantina di un appartamento.
Tale disegno tecnico viene poi registrato presso il Catasto gestito dall’Agenzia delle Entrate.
Perché modificare la piantina di un immobile?
Generalmente, modificare la planimetria di una casa, può essere necessario, per ripartire gli spazi in maniera più funzionale alle necessità del proprietario.
Infatti, è abbastanza comune che le modifiche vengano fatte quando in un immobile subentra un nuovo proprietario, che magari avrà delle esigenze specifiche sull’utilizzo dell’appartamento in questione.
E’ opportuno comunque ricordare che nel caso in cui un immobile venga venduto, tutta la documentazione ad esso relativa, come la Visura catastale, la Planimetria catastale o la Visura ipotecaria, debba essere aggiornata e risultare conforme allo stato di fatto dell’immobile in questione. Se ciò non dovesse verificarsi, l’atto di compravendita potrebbe risultare nullo.
Ragion per cui una volta effettuate delle variazioni della planimetria, è fondamentale comunicarle al Catasto, provvedendo alla regolarizzazione di tutti i documenti.
Conseguenze di una planimetria catastale non conforme
Quando si parla di planimetria catastale è necessario considerare che i documenti catastali non costituiscono un elemento di legittimità edilizia. Ciò che conta è la documentazione amministrativa depositata in Comune che rappresenterà ciò che effettivamente è stato dichiarato e dunque autorizzato.
In base a quanto affermato allora, prima di procedere con un controllo sulla regolarità catastale, è sempre bene prevedere un controllo della regolarità urbanistica.
Tre possibili scenari
Nel momento in cui si procede con gli opportuni controlli sarà possibile imbattersi in tre ipotetici scenari.
Qualora dovesse verificarsi che la situazione dell’immobile è conforme sia sotto l’aspetto urbanistico che catastale, allora non si verificheranno problemi e si potrà procedere senza intoppi ad eventuali operazioni di compravendita. Laddove si riscontri una difformità catastale ma il profilo urbanistico risulta regolare, allora si potrà sistemare il tutto procedendo con un aggiornamento della planimetria.
Infine, se invece si dovesse verificare un’incongruenza sia per il contesto urbanistico, che per quello catastale, allora si dovrà procedere alla richiesta di una sanatoria, pagando le sanzioni previsto dalla legge.
In quest’ultimo caso, solo dopo avere risolto il problema di abuso edilizio, si potrà poi procedere con la correzione della planimetria, la variazione dei dati catastali ed eventuali transazioni di compravendita dell’immobile.
In quali casi aggiornare la planimetria catastale?
In generale, quando si effettuano piccole variazioni di natura grafica, come ad esempio la variazione di posizione di una porta, che non comportano variazioni di rendita catastale, allora non risulta necessario effettuare alcun aggiornamento alla planimetria. Resta comunque importante effettuare la richiesta ad un tecnico abilitato di redigere una dichiarazione di conformità.
Nel caso in cui invece la modifica faccia riferimento alla variazione di utilizzo di un ambiente, modificando ad esempio il numero dei vani allora bisognerà provvedere alla richiesta della variazione catastale.
La dichiarazione di aggiornamento catastale dovrà essere eseguita con l’intervento di un tecnico autorizzato, architetto, geometra o ingegnere, che procederà a rettificare il disegno, presentandolo al catasto per la registrazione, mediante DOCFA.
Documenti e termini per la modifica della planimetria catastale
La legge prevede che per far si che la registrazione delle modifiche catastali risulti effettiva, sia necessario allegare alla richiesta i seguenti documenti:
- una planimetria aggiornata in scala, firmata dal tecnico incaricato, in formato cartaceo e con la dicitura “Stato di fatto dell’immobile sito in…” corredata di data, timbro e firma del professionista;
- i dati catastali dell’unità immobiliare e la copia della pratica di autorizzazione urbanistica;
- una copia del documento di identità e del codice fiscale del proprietario o di un soggetto delegato, unitamente alla delega stessa;
- la planimetria in formato digitale vettoriale (dwg o dxf) che servirà a velocizzare l’espletamento della pratica.
Questo aggiornamento deve essere presentato entro trenta giorni dalla fine dei lavori di ristrutturazione.
Nel caso in cui la documentazione venga presentata oltre il tempo previsto, o non venga presentata affatto, il legislatore ha previsto sanzioni prescrivibili dopo cinque anni.
Ti è mai capitato di dover procedere con una modifica della planimetria catastale di un appartamento? Raccontacelo nei commenti.
